Budowa domu. Pytacie często „od czego zacząć?”, „czy to bardzo trudne?”, „kiedy to i tamto?” itd. Pojęcia nie miałam, że tak wiele z Was buduje domy albo dopiero zaczynam temat budowy! Dlatego też powstał pomysł na ten tekst – budowa domu krok po kroku. Ręka do góry komu się przyda? ?

Kiedy 8 lat temu kupowaliśmy z mężem nasze pierwsze mieszkanie mówiono nam: „budujcie dom!”. I wiecie co? Bardzo się cieszę, że tego wtedy nie zrobiliśmy.

Dlaczego?

• Po pierwsze, budowa to studnia bez dna. Wchłania pieniądze jak gąbka, a my chcieliśmy korzystać z życia, podróżować, chodzić do restauracji, bawić się itd.
• Po drugie nasze finanse były wtedy mocno ograniczone i wiem jak wyglądałaby ta budowa – kredyt na kosmiczną kwotę do końca życia, cięcie jakości i kompromisy na każdej płaszczyźnie.
• Po trzecie – budowanie domu przez parę bez dzieci a rodzinę z dziećmi to przepaść. Wiem, że dom który byśmy zbudowali wtedy totalnie by się nie sprawdził w naszej obecnej sytuacji życiowej. Ba! Mieszkanie, które kupowaliśmy jako bezdzietne małżeństwo, już po trzech latach musiało mieć ściany w innych miejscach ? Zupełnie inaczej patrzy się na dom, kiedy nie jest się rodzicem – teraz patrzymy na niego jak na miejsce dla rodziny: bezpieczne (!!!), praktyczne, funkcjonalne i takie, byśmy mogli połączyć w nim przestrzeń dla rodziny i do pracy.

Ale wreszcie, po latach dojrzeliśmy do budowy domu. Chociaż najpierw byliśmy zdecydowani na kupno domu ?

Budowa domu krok po kroku! Od czego zacząć?

• działka. No bez tego dom nie powstanie i tyle ? Wybór działki to nie jest prosta sprawa, bo trzeba spojrzeć w tym przypadku na wiele aspektów:
  • na plan zagospodarowania – mówi on o tym jaki dom możemy zbudować (czy dach płaski czy skośny itp.), wskazuje linię zabudowy (w którym miejscu na działce dom może zostać postawiony), określa co może powstać w okolicy – czy np. mogą tam stać tylko domki jednorodzinne, czy za 5 lat ktoś nam postawi sklep całonocny na działce obok.
  • na otoczenie – wybierając działkę dobrze jest pojechać na nią kilka razy o różnych porach. Sprawdźcie jak w tym miejscu jest rano, jak wieczorem, jak w weekendy. Czy jest spokój, czy duży ruch, jakie firmy działają obok itd. Warto też porozmawiać z sąsiadami, popytać jak się mieszka ?
  • na zagospodarowanie terenu – czy są drogi, czy będzie błoto jesienią, czy są chodniki, oświetlenie itd.
  • na odległość od cywilizacji – tutaj pojawia się pytanie na czym nam zależy: czy na totalnym spokoju, ciszy i braku ludzi czy wręcz przeciwnie. Nam zależało na tym, byśmy mieli blisko sklep i przedszkola, oraz na tym by droga do szkoły była prosta i bezpieczna – nie chciałabym być kierowcą dzieci aż do czasu ich studiów ?
  • na doprowadzone media – warto wiedzieć jak daleko są doprowadzone media (kanalizacja, prąd, gaz). To wpłynie później na koszty – im są dalej, tym więcej musimy zapłacić za kopanie i metry kabli/rur itd.
  • na strony świata – warto porównać plan zagospodarowania ze stronami świata. Po co? Chociażby dlatego, że okna i taras w ciągłym cieniu to moim zdaniem słaby pomysł – aktualnie mamy wszystkie okna od strony północnej… zalatuje depresją ?
• geodeta – z geodetą załatwiamy jedną z ważniejszych spraw, mianowicie stworzy dla nas: „mapę do celów projektowych/ mapę zasadniczą”. Dostaniemy kilka sztuk takiej mapy, warto też zrobić sobie kilka kopii i tam gdzie się da dołączać kopię, a nie oryginał. Te mapki rozejdą się w chwilę, bo są potrzebne właściwie na każdym etapie.
• warunki techniczne przyłączenia mediów – tu niestety musicie trochę pobiegać. Dla każdego z mediów potrzebujemy warunków technicznych ich przyłączenia… i to niestety trwa, ale bez tego nie ruszymy dalej.
• badania geotechniczne gruntu – przepisy nie zmuszają nas do tego, by je wykonać ale dla swojego spokoju warto. Wyniki badań odpowiedzą m. in. na pytanie „jak wysoko są wody gruntowe” i „jakie mamy podłoże” – to wpłynie na rodzaj i głębokość fundamentów, ewentualną piwnicę itd. Znam też przypadek, że Inwestor był zapewniany, że tych badań nie musi robić, a potem przy kopaniu fundamentów ich koszty bardzo wzrosły właśnie przez rodzaj gruntu i wysokość wód. A same badania to kilkaset zł…
• projekt – to jest chyba najważniejszy i najbardziej czasochłonny moment. Tu potrzebujemy czasu i spokoju. Warto porozmawiać też z innymi ludźmi, którzy spojrzą na to chłodno, pokażą nam dobre rozwiązania w swoich domach itd. Warto mieć też sprecyzowane wymagania, pomyśleć na spokojnie czego od domu oczekujemy, na jakich strefach nam najbardziej zależy itd. Opcje tworzenia projektu mamy dwie:
  • gotowy projekt z biura projektowego – projektów w Internecie są miliony. Można oglądać, wybierać, są do tego wizualizacje, można się poczuć jak w domu ? My już nawet byliśmy w jednym biurze prawie podpisywać umowę, ale finalnie zdecydowaliśmy się stworzyć projekt domu zgodnie z naszymi potrzebami. Dlaczego nie wybraliśmy gotowca? Między innymi dlatego, że w gotowym projekcie za każdą zmianę się płaci, za adaptację projektu do terenu również – jak to podliczyliśmy, to wyszło prawie tyle, co projekt indywidualny. Dodatkowo mieliśmy tę przyjemność, że znaleźliśmy w okolicy ludzi, którzy budowali dom z projektu który nam się podobał. Zaprosili nas na budowę i trochę ponarzekali – np. na słupy podtrzymujące konstrukcję dachu usytuowane na środku garderoby (a można to przecież schować w ścianie), albo na ilość i koszt zbrojeń, które nijak się mają do wymagań technologicznych.
  • projekt indywidualny – na taki też my się zdecydowaliśmy, chociaż nasze rozwiązanie to taka trochę hybryda ? Mianowicie, wzorowaliśmy się na innym gotowym projekcie, ale dostosowaliśmy go do naszych potrzeb. Niewątpliwym atutem tworzenia projektu na zamówienie jest też dopasowanie go do działki, jeżeli np. jest nietypowa. Załóżmy, że działka jest bardzo długa i wąska, albo w kształcie trapezu – dobrze jest wtedy zgrać projekt z linią zabudowy i kształtem działki, by stracić jak najmniej ogrodu. No i kolejna sprawa – kontakt z architektem. Przy tworzeniu projektu indywidualnego nawiązuje się jakaś relacja, która potem bardzo się przydaje – np. przy kolejnych zmianach i potrzebie stworzenia projektu zastępczego w trakcie budowy, albo konieczności przeliczenia czegoś przez konstruktora pracującego z architektem (wielokrotnie korzystaliśmy).
• kierownik budowy – to jeden z moich ulubionych tematów ? Wielu ludzi z naszego otoczenia budowało i buduje domy. Wielokrotnie słyszałam, żeby brać kogokolwiek byle tanio i byle podpisał wszystko. Nie ma większej bzdury! Mamy to ogromne szczęście, że wielu naszych przyjaciół to ludzie z branży i jeden z nich jest właśnie kierownikiem naszej budowy. I serio – totalnie sobie nie wyobrażam sobie na tym miejscu jakiegoś figuranta w dokumentach, albo człowieka, który ma nasze interesy gdzieś. Korzystaliśmy z wiedzy i kompetencji naszego kierownika tyle razy, że nie da się tego opisać. Na budowie jest często, nastaje wtedy niezręczna cisza wśród ekip, bo jest turbo dokładny, ale to działa tylko na naszą korzyść. Sprawdza, kontroluje, zdarzało się też polecenie rozebrania ścianek działowych ? Dla własnego bezpieczeństwa postarajcie się o dobrego kierownika i nie oszczędzajcie na nim – szczególnie, jeżeli nie macie wiedzy budowlanej tak jak my. Bez dobrego kierownika budowy wiele spraw potoczyłoby się zupełnie inaczej mimo iż na ekipy i tak nie możemy narzekać, bo póki co fachowcy z internetowych memów nam się nie trafili ? Kierownik jest też odpowiedzialny za prowadzenie dokumentacji budowy i odbiory poszczególnych etapów.
• pozwolenie na budowę – składamy i pokornie czekamy. Tego nie przeskoczymy i nie mamy tu wpływu na nic.
• protest sąsiada ? Może się tak zdarzyć, ale nie musi – na etapie weryfikacji naszego projektu itd Starostwo Powiatowe zapyta bezpośrednich sąsiadów, czy mają jakieś uwagi do projektu naszego domu. Sąsiad ma kilka dni na ich wniesienie. Co może mu przeszkadzać? Np. odległość od jego płotu, okna na jego ogród itd, jednak jeżeli wszystko zostało zaprojektowane zgodnie z planem miejscowego zagospodarowania przestrzennego i linią zabudowy, to sąsiad nie będzie miał na to zbyt dużego wpływu.
• ekipa budowlana – o to warto zadbać sporo wcześniej, bo ekipy są teraz mocno rozchwytywane. Dobrze jest bazować na poleceniu, obejrzeć realizacje, spisać szczegółową umowę. Tutaj też są możliwe dwie opcje:
  • generalny wykonawca – czyli jedna firma tworzy cały dom i oddaje go klientowi w stanie deweloperskim albo pod klucz. Jest to rozwiązanie droższe, ale kompleksowe – ekipy się znają, współpracują ze sobą i raczej sobie nie przeszkadzają, nie niszczą swojej pracy.
  • metoda gospodarcza – sami dobieramy sobie fachowców na poszczególnych etapach. Jest to rozwiązanie tańsze, ale na wielu etapach sami musimy myśleć o wielu sprawach, o których pojęcia nie mamy. Istnieje też ryzyko, że ekipa A nie będzie potrafiła pracować z ekipą B…
• kredyt – jeżeli konieczne jest wspomaganie się kredytem, to to jest właśnie ten moment. Wszystkie powyższe dokumenty + kilka innych będą do niego potrzebne – to już zależy od konkretnego banku.
• media – warto doprowadzić prąd i wodę do działki już teraz. Owszem można w czasie budowy wspomagać się agregatem prądotwórczym i zbiornikiem z wodą, ale w tym przypadku przepłacamy.

…i wreszcie budujemy! ?

Tu dopiero zaczyna się zabawa, trylion pytań i decyzji, ale na każdej budowie wygląda to inaczej więc nie będę wchodzić w harmonogram. No chyba, że macie pytania? ?